2026年1月号东京不动产报告
2026年1月号东京不动产报告
目录
目录
1.市场总览
1.市场总览
1.市场总览
2.住宅类不动产市场
2.住宅类不动产市场
3.租赁公寓市场
3.租赁公寓市场
4.写字楼市场
4.写字楼市场
5.市场展望
5.市场展望
1.市场总览
1.市场总览
东京23区新建公寓价格反弹、首都圈整体价格回落
东京23区新建公寓价格反弹、首都圈整体价格回落
东京23区二手公寓价格连续68个月同比上涨
东京23区二手公寓价格连续68个月同比上涨
首都圈一都三县公寓租金全面上涨
首都圈一都三县公寓租金全面上涨
都心5区写字楼空置率连降10个月，租金连涨23个月
都心5区写字楼空置率连降10个月，租金连涨23个月
2.住宅类不动产市场
2.住宅类不动产市场
东京23区新建公寓价格反弹、首都圈整体价格回落
东京23区新建公寓价格反弹、首都圈整体价格回落
开售户数
开售户数
12月历来是日本新建公寓的集中开售期。2025年12月，首都圈新建公寓开售户数为5,468户，同比下降6%，整体供应小幅收缩。
12月历来是日本新建公寓的集中开售期。
2025年12月，首都圈新建公寓开售户数为5,468户，同比下降6%，整体供应小幅收缩。
2025年12月，首都圈新建公寓开售户数为
5,468
户，
同比下降6%
，整体供应小幅收缩。
从区域结构来看，东京23区的新建公寓开售户数为1,398户，较去年同期的1,867户大幅减少25%，核心城区供应明显回落。
从区域结构来看，东京23区的新建公寓开售户数为1,398户，较去年同期的1,867户大幅减少25%，核心城区供应明显回落。
从区域结构来看，东京23区的新建公寓开售户数为1,398户，较去年同期的1,867户
大幅减少25%
大幅减少25%
，核心城区供应明显回落。
与之形成鲜明对比的是东京23区以外区域的分化走势：
与之形成鲜明对比的是东京23区以外区域的分化走势：
与之形成鲜明对比的是东京23区以外区域的分化走势：
多摩地区开售户数同比激增106.7%，实现翻倍增长；
多摩地区开售户数
同比激增106.7%
同比激增106.7%
，实现翻倍增长；
神奈川县同比增长36.4%，表现相对稳健；
神奈川县
同比增长36.4%
同比增长36.4%
，表现相对稳健；
埼玉县和千叶县则分别同比下降23.5%和17.8%，供应明显回落。
埼玉县和千叶县则分别同比下降
23.5%
和
17.8%
，供应明显回落。
整体来看，首都圈新建公寓市场在总量回落的同时，区域间供给结构分化进一步加剧。
整体来看，首都圈新建公寓市场在总量回落的同时，区域间供给结构分化进一步加剧。
价格
价格
从价格端来看，2025年12月首都圈新建公寓市场呈现出“核心区韧性犹存、整体价格回落”的特征。
从价格端来看，2025年12月首都圈新建公寓市场呈现出“核心区韧性犹存、整体价格回落”的特征。
从价格端来看，2025年12月首都圈新建公寓市场呈现出“核心区韧性犹存、整体价格回落”的特征。
按平米单价计算，首都圈新建公寓单价回落至约126.5万日元/㎡，较年中高位明显走低；东京23区单价则回升至约221万日元/㎡，在经历11月调整后出现一定程度修复，显示核心区域价格仍具支撑。
按平米单价计算，首都圈新建公寓单价回落至约126.5万日元/㎡，较年中高位明显走低；东京23区单价则回升至约221万日元/㎡，在经历11月调整后出现一定程度修复，显示核心区域价格仍具支撑。
按平米单价计算，首都圈新建公寓单价回落至约126.5万日元/㎡，较年中高位明显走低；东京23区单价则回升至约221万日元/㎡，在经历11月调整后出现一定程度修复，显示核心区域价格仍具支撑。
从每套平均价格来看，首都圈新建公寓均价连续两个月下降至约8,469万日元，反映出非核心区及中低总价产品占比上升；而东京23区均价则回升至约1.48亿日元，在新建公寓供应减少的背景下，高总价项目集中入市，对整体均价形成托举。
从每套平均价格来看，首都圈新建公寓均价连续两个月下降至约8,469万日元，反映出非核心区及中低总价产品占比上升；而东京23区均价则回升至约1.48亿日元，在新建公寓供应减少的背景下，高总价项目集中入市，对整体均价形成托举。
从每套平均价格来看，首都圈新建公寓均价连续两个月下降至约8,469万日元，反映出非核心区及中低总价产品占比上升；而东京23区均价则回升至约1.48亿日元，在新建公寓供应减少的背景下，高总价项目集中入市，对整体均价形成托举。
数据来源
数据来源
数据来源
东京23区二手公寓价格连续68个月同比上涨
东京23区二手公寓价格连续68个月同比上涨
区域
区域
成交
成交
套数
套数
同比
同比
均价
均价
万日元/㎡
万日元/㎡
同比涨跌
同比涨跌
东京23区
东京23区
1,695
1,695
+24.5%
+24.5%
135.61
135.61
+15.1%
+15.1%
多摩地区
多摩地区
401
401
+26.1%
+26.1%
54.64
54.64
+1.1%
+1.1%
埼玉县
埼玉县
484
484
+45.3%
+45.3%
43.43
43.43
-4.2%
-4.2%
千叶县
千叶县
435
435
+15.4%
+15.4%
40.40
40.40
+2.0%
+2.0%
神奈川县
神奈川县
960
960
960
+27.7%
+27.7%
60.40
60.40
+2.5%
+2.5%
成交量方面：2025年12月东京23区二手公寓成交量为1,695套，同比上涨24.5%，连续12个月同比增长。多摩地区、神奈川县、埼玉县、千叶县分别连续14、14、15、26个月同比增长，各区域的增幅明显，显示市场整体高度活跃。特别是埼玉县12月二手公寓成交量同比上涨45.3%。
成交量方面：2025年12月东京23区二手公寓成交量为1,695套，同比上涨
24.5%
24.5%
，
连续12个月同比增长
。多摩地区、神奈川县、埼玉县、千叶县
分别连续14、14、15、26个月同比增长
分别连续14、14、15、26个月同比增长
，各区域的增幅明显，显示市场整体高度活跃。特别是埼玉县12月二手公寓成交量同比上涨45.3%。
价格方面：2025年12月东京23区二手公寓成交平米单价为135.61万日元/㎡，再次刷新历史最高值，同比上涨15.1%，已连续68个月平米单价同比上涨。
价格方面：2025年12月东京23区二手公寓成交平米单价为135.61万日元/㎡，再次刷新历史最高值，同比上涨
15.1%
15.1%
，
已连续68个月平米单价同比上涨。
已连续68个月平米单价同比上涨。
数据来源：
数据来源：
数据来源：
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202512_summary.pdf
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202512_summary.pdf
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202512_summary.pdf
3.租赁市场分析：
3.租赁市场分析：
3.租赁市场分析：
首都圈一都三县公寓租金全面上涨
首都圈一都三县公寓租金全面上涨
首都圈一都三县公寓租金全面上涨
2025年12月 东京23区公寓平均租金连续3个月上涨，12月平均租金为4952日元/㎡，连创历史新高。
2025年12月 东京23区公寓平均租金连续3个月上涨，12月平均租金为4952日元/㎡，
2025年12月 东京23区公寓平均租金连续3个月上涨，12月平均租金为4952日元/㎡，
连创历史新高
连创历史新高
连创历史新高
。
。
周边地区，神奈川县的租金连续两个月上涨，回到2700日元/㎡以上，埼玉县和千叶县的租金也由跌转升，接近去年年中水平。
周边地区，
周边地区，
神奈川县的租金连续两个月上涨，回到2700日元/㎡以上，埼玉县和千叶县的租金也由跌转升，接近去年年中水平。
神奈川县的租金连续两个月上涨，回到2700日元/㎡以上，埼玉县和千叶县的租金也由跌转升，接近去年年中水平。
数据来源
数据来源
数据来源
4.写字楼市场：
4.写字楼市场：
4.写字楼市场：
都心5区
都心5区
都心5区
空置率连续10个月下降
空置率连续10个月下降
空置率连续10个月下降
租金连涨23个月
租金连涨23个月
租金连涨23个月
2025年12月，东京都心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）的写字楼空置率降至 2.22%，环比下降0.22个百分点，为连续第10个月下降。
2025年12月，东京都心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）的写字楼空置率
降至 2.22%
降至 2.22%
，环比下降0.22个百分点，为
连续第10个月下降
连续第10个月下降
。
新建写字楼空置率：5.55%，环比大幅下降 5.76个百分点。
新建写字楼空置率：5.55%，环比大幅下降 5.76个百分点。
存量写字楼空置率：2.14%，环比微降 0.13 个百分点。
存量写字楼空置率：2.14%，环比微降 0.13 个百分点。
新建写字楼空置率的大幅下降是推动整体空置率下降的主要因素。12月，大规模租约的成交以及分割出租等多种签约形态并行，共同推动了市场对于写字楼的吸纳能力提升。
新建写字楼空置率的大幅下降是推动整体空置率下降的主要因素。12月，大规模租约的成交以及分割出租等多种签约形态并行，共同推动了市场对于写字楼的吸纳能力提升。
写字楼租金连续第23个月上涨
写字楼租金连续第23个月上涨
写字楼租金连续第23个月上涨
平均租金：21,409日元/坪，环比微涨101日元。
平均租金：21,409日元/坪，环比微涨101日元。
笔者认为当前2.22%的空置率已经接近东京商务区办公楼市场的结构性低位，存量写字楼2.14%的空置率进一步下降空间有限，但稳定性强。
笔者认为当前2.22%的空置率已经接近东京商务区办公楼市场的结构性低位，存量写字楼2.14%的空置率进一步下降空间有限，但稳定性强。
数据来源
数据来源
数据来源
5.市场展望
5.市场展望
5.市场展望
在住宅市场方面，东京23区新建与二手公寓价格短期内大幅回调的可能性较低。首都圈非核心区域价格或表现分化。
在住宅市场方面，东京23区新建与二手公寓价格短期内大幅回调的可能性较低。首都圈非核心区域价格或表现分化。
在住宅市场方面，东京23区新建与二手公寓价格短期内大幅回调的可能性较低。首都圈非核心区域价格或表现分化。
租赁市场方面，东京23区租金已处于历史高位区间，短期内上涨斜率或有所放缓，但下行风险有限。周边三县租金在经历阶段性调整后出现企稳迹象，预计2026年初将以温和修复为主。
租赁市场方面，东京23区租金已处于历史高位区间，短期内上涨斜率或有所放缓，但下行风险有限。周边三县租金在经历阶段性调整后出现企稳迹象，预计2026年初将以温和修复为主。
租赁市场方面，东京23区租金已处于历史高位区间，短期内上涨斜率或有所放缓，但下行风险有限。周边三县租金在经历阶段性调整后出现企稳迹象，预计2026年初将以温和修复为主。
写字楼市场方面，都心5区空置率已接近结构性低位，整体市场由“修复阶段”逐步进入“稳定运行阶段”。
写字楼市场方面，都心5区空置率已接近结构性低位，整体市场由“修复阶段”逐步进入“稳定运行阶段”。
写字楼市场方面，都心5区空置率已接近结构性低位，整体市场由“修复阶段”逐步进入“稳定运行阶段”。
综合来看，2026年东京不动产市场的核心关键词将是“稳定、分化与结构选择”。核心区资产在供给约束与需求支撑下仍具防御性，而非核心区域则更依赖具体区位、价格带与产品定位。市场整体并未进入全面调整周期，而是逐步向以基本面和资产质量主导的阶段过渡。
综合来看，2026年东京不动产市场的核心关键词将是“稳定、分化与结构选择”。
综合来看，2026年东京不动产市场的核心关键词将是“稳定、分化与结构选择”。
核心区资产在供给约束与需求支撑下仍具防御性，而非核心区域则更依赖具体区位、价格带与产品定位。市场整体并未进入全面调整周期，而是逐步向以基本面和资产质量主导的阶段过渡。
核心区资产在供给约束与需求支撑下仍具防御性，而非核心区域则更依赖具体区位、价格带与产品定位。市场整体并未进入全面调整周期，而是逐步向以基本面和资产质量主导的阶段过渡。
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